Curaçao ontwikkelt zich in hoog tempo van romantische bestemming voor een tweede huis tot een serieuze vastgoedmarkt voor Nederlandse beleggers. Waar het eiland vroeger vooral werd gekozen vanwege de zon en de Nederlandse taal, kijken steeds meer investeerders er nu naar met een heel andere vraag: wat levert het op? In dit artikel zetten we de belangrijkste financierings- en belastingaspecten op een rij, gebaseerd op inzichten van Pablo de Loor (Mogelijk Vastgoedfinancieringen) en Fong-Mang Cheong, Country Managing Partner en Tax Partner bij Ernst & Young Curaçao.

Waarom Curaçao een aantrekkelijke vastgoedmarkt is

Curaçao trekt al jaren een groeiend aantal internationale toeristen, en daarmee groeit ook de vraag naar kwalitatieve vakantieappartementen. Voor investeerders ontstaat zo een aantrekkelijke combinatie: een appartement waar u zelf kunt verblijven tijdens uw vakantie, dat daarnaast het grootste deel van het jaar verhuurinkomsten kan genereren.

Pablo de Loor van Mogelijk Vastgoedfinancieringen ziet die interesse dagelijks terug: "De belangstelling voor investeren in vastgoed op Curaçao groeit stevig. Steeds meer Nederlandse investeerders kijken verder dan Nederland en komen uit op Curaçao."

Een belangrijke reden waarom Curaçao voor Nederlandse kopers relatief vertrouwd aanvoelt: de taal, een groot deel van de regelgeving en het juridische systeem sluiten nauw aan bij Nederland. Dat verlaagt de drempel om buiten de eigen landsgrenzen te investeren aanzienlijk.

Financiering: wat zijn de mogelijkheden?

Voor projecten zoals Kings View Residences, gerealiseerd op een van de meest gewilde locaties van het eiland bij Mambo Beach, zijn er inmiddels scherpe lokale financieringsmogelijkheden beschikbaar:

• Rente: 5,75% per jaar

• Looptijd: 15 jaar

• Financiering: tot maximaal 50% Loan-to-Value

Deze rente kan een aanzienlijke rol spelen in het uiteindelijke rendement van uw investering, zeker wanneer het appartement (deels) wordt ingezet voor verhuur. Mambo Beach staat bekend om zijn levendige sfeer, stranden, restaurants en beachclubs — en biedt tegelijkertijd een rustige, comfortabele plek om te verblijven. Voor beleggers maakt precies die combinatie van levendigheid en rust het gebied bijzonder aantrekkelijk voor vakantieverhuur.

Fiscale aspecten: Box 3 of via een BV?

Onroerend goed wordt in beginsel belast in het land waar het zich bevindt. Voor Nederlandse inwoners die vastgoed op Curaçao kopen, betekent dit dat Curaçao het recht heeft om inkomen uit die woning te belasten, terwijl Nederland een vrijstelling moet verlenen om dubbele belasting te voorkomen.

Particuliere investeringen door Nederlandse inwoners vallen doorgaans onder Box 3. Wanneer het echter gaat om buitenlands vastgoed — zoals op Curaçao — wordt het forfaitaire (fictieve) rendement in Nederland vrijgesteld. Deze regel geldt ook voor de vennootschapsbelasting: een Nederlandse BV die in Curaçao vastgoed aanhoudt, ontvangt in Nederland een vrijstelling voor de netto-inkomsten uit die panden, en de inkomsten uit een investering in een Curaçaose vastgoedvennootschap vallen bovendien doorgaans onder de Nederlandse deelnemingsvrijstelling. Het inkomen blijft dan wel op Curaçao belast.

Inkomstenbelasting op Curaçao

Vastgoed dat op Curaçao ligt, vormt in beginsel een binnenlandse bron van inkomen en kan worden belast met Curaçaose inkomstenbelasting — ook als de eigenaar in het buitenland woont. Dit geldt ook voor rechten zoals erfpacht en vruchtgebruik.

Belangrijk om te weten:

• Gebruikt u de woning zelf als (tweede) verblijf? Dan is deze doorgaans niet onderworpen aan inkomstenbelasting. Curaçao kent geen huurwaardeforfait en geen Box 3-systeem zoals Nederland.

• Verhuurt u het appartement, dan is de huurinkomst doorgaans wél belast, progressief tot maximaal 46,5%.

• Van de belastbare inkomsten mag u aftrekken: (i) rentekosten die samenhangen met de aankoop of verbetering van de woning, en (ii) een forfaitaire aftrek van 35% van de huurinkomsten ter dekking van bijkomende kosten.

• Vermogenswinst (winst bij verkoop) is in de regel niet belastbaar — tenzij sprake is van substantiële verhuur- of ontwikkelactiviteiten, waarbij het inkomen als bedrijfsof zelfstandigeninkomen kan worden aangemerkt. In dat geval zijn niet de forfaitaire 35% maar de werkelijke kosten aftrekbaar, en is een eventuele verkoopwinst wel belast.

• Voor beschermde monumenten geldt een investeringsaftrek van 30% op onderhoudsen verbeteringskosten boven ANG 5.000.

Vastgoed via een vennootschap

Winst uit exploitatie en verkoop van vastgoed door een (Nederlandse) vennootschap is onderworpen aan winstbelasting op Curaçao, momenteel 22%. Er ligt een wetsvoorstel dat een gestaffeld tarief introduceert: winst tot ANG 500.000 tegen 15%, het meerdere tegen 22%. Ook hier geldt de investeringsaftrek voor onderhoud en verbetering van monumenten.

Investeren via een Stichting Particulier Fonds (SPF)

Veel beleggers kiezen ervoor om Curaçaos vastgoed onder te brengen in een Stichting Particulier Fonds (SPF). Een SPF mag geen bedrijfsactiviteiten uitoefenen, maar mag wel in vastgoed investeren. Onder de huidige wetgeving is een SPF weliswaar onderworpen aan winstbelasting, maar vrijgesteld zolang de winst niet uit bedrijfsactiviteiten voortvloeit. Let op: deze wetgeving kan in de toekomst wijzigen, dus laat u hierover actueel adviseren.

Daarnaast kunnen ook overdrachtsbelasting, omzetbelasting en onroerendezaakbelasting van toepassing zijn op uw aankoop.

Financiering en fiscaliteit samen: waarom dit nu relevant is

De combinatie van een scherpe hypotheekrente (5,75%), een relatief laag Curaçaos belastingtarief ten opzichte van Nederland, en een groeiende vraag naar vakantieverhuur bij locaties als Mambo Beach maakt dat het rendement op een investering op Curaçao voor veel Nederlandse beleggers concreter en aantrekkelijker wordt dan puur "een huisje in de zon."

Gezien de complexiteit van de fiscale aspecten is het wel verstandig om vooraf advies in te winnen bij een belastingspecialist, zodat u een weloverwogen strategie ontwikkelt die uw fiscale voordelen optimaliseert en volledig voldoet aan de geldende wet- en regelgeving.

Ontdek uw financieringsmogelijkheden

Overweegt u een appartement op Curaçao te kopen, bijvoorbeeld bij Kings View Residences aan Mambo Beach? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over de projecten, financieringsmogelijkheden en fiscale aandachtspunten — of schrijf u in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen, investeringskansen en markttrends op Curaçao.

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en vormt geen fiscaal of financieel advies. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde belastingadviseur voor een op uw situatie toegespitst advies.